AGGIORNATO AL 7 SETTEMBRE 2020


Cosa succede con le pigioni dei locali commerciali rimasti chiusi su decisione dell'autorità?

La questione è stata parecchio discussa dal profilo giuridico, perché mai sino ad ora era stato necessario interessarsi degli effetti di una pandemia sui contratti di locazione. L'Associazione Inquilini e quella degli esercenti avevano da subito sostenuto che per i locali commerciali che avevano dovuto rimanere chiusi per decisione dell'autorità, si dovesse ritenere la presenza di un difetto imputabile al locatore, ciò che giustificava l'esenzione integrale della pigione. Da parte nostra abbiamo invece sempre sostenuto che l’inattività imposta dall’autorità non era minimamente riconducibile alle caratteristiche dell’ente locato, ma bensì al fatto che per motivi di salute pubblica era necessario evitare che le persone si riunissero per lo svolgimento della loro attività. Questo era del tutto indipendente dal luogo in cui essa veniva normalmente svolta, e quindi dall’ente locato. Già solo per questo motivo non si è in presenza di un difetto, e la pigione sarebbe pertanto di per sé dovuta integralmente. Nel frattempo sulla questione hanno preso posizione autori illustri e professori che con chiara maggioranza si sono espressi nel senso di non ritenere la chiusura dell'attività un difetto. Alla fine della presente risposta sono scaricabili diversi pareri. Questi potranno tornare utili in particolare nel caso di contenziosi giudiziari sulla questione.

Dal profilo politico, il Consiglio Federale aveva rinunciato ad adottare delle normative straordinarie sulle pigioni raccomandando alle parti di adoperarsi per trovare soluzioni costruttive e adatte ai singoli casi. Successivamente il Parlamento Federale ha deciso di intervenire nella questione e dopo dei tentativi infruttuosi, lo scorso mese di giugno ha trovato a stretta maggioranza una convergenza: le camere hanno accolto due mozioni identiche che dovranno essere elaborate in normativa legale, che dovrà a sua volta essere sottoposta e approvata dal Parlamento verosimilmente nella prossima sessione autunnale o invernale. Tecnicamente contro la nuova legge sarebbe possibile anche un referendum facoltativo, sicché i tempi potrebbero ulteriormente allungarsi.

Nelle scorse settimane, con una procedura urgente, il Dipartimento dell'Economia ha quindi posto in consultazione fino al 4 agosto u.s. la proposta di avamprogetto di legge, che non corrisponde però appieno a quanto convenuto dalle due Camere. La nostra presa di posizione è consultabile al nostro sito al link seguente: https://www.catef.ch/it/attualita-e-info-giuridiche/procedure-di-consultazione/osservazioni-all-avamprogetto-di-legge-sulle-pigioni-commerciali-covid-19.
Attenendoci a quanto concordato dal Parlamento il contenuto essenziale dovrebbe essere il seguente:

  • i gestori di ristoranti e altre aziende chiuse dal Consiglio Federale ai sensi dell'art. 6 cpv. 2 dell'Ordinanza Covid-19 (versione 21.3.2020) sono tenuti a versare ai loro locatori soltanto il 40% della pigione per il periodo in cui sono stati costretti a restare chiusi a causa delle misure disposte dalle autorità
  • per i gestori di imprese che secondo l'art. 10a cpv. 2 dell'Ordinanza 2 covid-19 hanno dovuto ridurre la loro attività, il disciplinamento si applica per al massimo due mesi
  • il disciplinamento si applica ai rapporti locativi la cui pigione non supera 20'000 fr. mensili e per oggetto
  • per le pigioni comprese tra fr. 15'000 e 20'000 le due parti (locatore e inquilino) possono decidere di non applicare il disciplinamento
  • il Consiglio federale è incaricato di costituire un fondo per casi di rigore destinato ai locatori, dotato di un importo di 20 milioni di franchi
  • il disciplinamento deve garantire che eventuali accordi già conclusi tra le parti restino validi.

Quest'ultimo punto è molto importante: le parti continuano ad avere la possibilità di trovare accordi fra di loro, con i contenuti che ritengono più adatti al caso concreto, e quelli già presi rimangono integralmente validi. In assenza di accordo dovrebbe però applicarsi il nuovo disciplinamento.

Sino ad ora noi ci siamo sempre impegnati in favore di accordi privati, che potessero tenere conto degli interessi e delle situazioni particolari di entrambi i contraenti e i proprietari ticinesi si sono sinora dimostrati solidali nei confronti dei loro inquilini in difficoltà e di questo siamo contenti. Per favorire gli accordi fra le parti abbiamo assistito i nostri locatori con consigli e documentazione scaricabile al nostro sito da chiunque.


Quale tipo di accordo potrebbe essere trovato con l'inquilino di uno spazio commerciale che ha dovuto cessare la sua attività su decisione dell'autorità?

Dato che ad oggi moltissimi accordi sono già stati conclusi fra le parti per il periodo del lockdown, le nuove disposizioni - applicabili (riservato un ipotetico e poco probabile referendum) solo se al momento dell'entrata in vigore delle nuove disposizioni, i contraenti non avessero ancora trovato una soluzione - si applicheranno ad un numero piuttosto limitato di contratti. Va però precisato che l'avamprogetto posto in consultazione introduce un'importante limitazione rispetto al Parlamento, nel senso che prevede che la legge non si applicherebbe solo se le parti si fossero già accordate in merito ad una riduzione della pigione; eventuali accordi di dilazioni non sarebbero quindi considerati un vero accordo. Il termine di "accordo" non è quindi ad oggi ancora ben definito.

I capisaldi della nuova Legge sulle pigioni commerciali Covid-19, che il Parlamento ha adottato contro il parere del Consiglio Federale e a maggioranza risicata, presentano vantaggi e svantaggi. Da un lato permettono di mettere fine a contestazioni irrisolte, prevenendo contestazioni giudiziarie; chiariscono inoltre che in caso di riduzione dell'attività (ma non di chiusura completa) la riduzione della pigione stabilita dalle nuove disposizioni, si applica solo alle imprese di cui all'art. 10a cpv. 2 dell'ordinanza, ossia a strutture sanitarie quali  ospedali e cliniche, studi medici e dentistici e strutture di professionisti della salute secondo il diritto federale e cantonale, mentre non si  applica agli uffici, a chioschi e alle altre attività che senza essere state forzatamente chiuse, avessero subito una riduzione dell'attività. Non da ultimo, questa percentuale raggiunta con molta difficoltà, chiarisce che comunque di principio il 40% della pigione è dovuto, sicché se l'inquilino che non si fosse accordato con il locatore e non avesse ancora versato la pigione per il periodo della chiusura, si astenesse dal versarla, sarebbe in mora.

Dall'altro lato, e quindi fra gli svantaggi, va detto che queste disposizioni stabiliscono una percentuale di riduzione fissa che non può tenere conto delle particolarità del singolo caso. Esse avranno comunque certamente un influsso sulle discussioni fra le parti che non si fossero a tutt'oggi accordate, ma che vorrebbero comunque una soluzione a breve per i casi ancora pendenti.

Riproduciamo di seguito quelli che - in assenza di un obbligo legale di riduzione della pigione - erano gli aspetti che consigliavamo di considerare da ambo le parti in vista di un accordo mirato al singolo caso:

- Sul fronte dei proprietari citiamo in particolare: i loro oneri ipotecari, gli oneri condominiali, le spese accessorie e di manutenzione da versare integralmente e senza dilazioni, le imposte dovute (integralmente), il loro numero di alloggi sfitti, le loro effettive entrate, le perdite dovute al fatto che quasi nessuno si presentava per visitare gli spazi da affittare, i ritardi nell’esecuzione di lavori di manutenzione o rimessa in ordine di appartamenti o locali commerciali, la durata della crisi ecc.

- Sul fronte degli inquilini: il genere della loro attività, da quanto tempo occupano i locali, se i locali sono ancora parzialmente sfruttabili (ad esempio la situazione del parrucchiere o del ristorante non è paragonabile a quella della fiduciaria o dello studio legale), se vi è possibilità di recupero dopo la crisi, se gli inquilini erano in mora già in precedenza e per motivi del tutto indipendenti al virus, quali sono gli aiuti finanziari cui possono fare capo ecc.

Le possibili soluzioni fra le parti sono diverse e comprendono ad esempio: una riduzione della pigione, dilazioni per il pagamento della pigione ed eventualmente delle spese accessorie con eventuale fissazione delle date per il saldo del dovuto, una modifica contrattuale (ad esempio riducendo determinate prestazioni considerate ora superflue, con conseguente riduzione della pigione), una sospensione di ogni decisione sino a quando si disporranno di ulteriori elementi, una modifica contrattuale che leghi la pigione anche alla cifra d’affari ecc…

Se le parti giungono ad un accordo, indipendentemente dal suo contenuto, vale la pena che esso venga stipulato per iscritto e che sia da loro firmato.
Di seguito proponiamo dei modelli di accordo:

  1. Accordo per la remissione (esonero) della pigione (netta)*
  2. Accordo per la remissione (esonero) della pigione (lorda)*
  3. Accordo per la remissione (esonero) parziale della pigione*
  4. Accordo concernente un piano di pagamento per la pigione
  5. Accordo di liberazione parziale della garanzia a copertura della pigione


Pareri legali relativi agli effetti della chiusura forzata delle attività commerciali sulle pigioni
:

- Prof. François Bohnet, Bail à loyer pour locaux commerciaux et Ordonnance 2 COVID-19
- Prof. Peter Higi, zur Frage der Herabsetzung des Mietzinses wegen Mängel des Geschäftsaums im Zusammenhang mit der "Corona-Pandemie"
- Avv. Dr. LLM Marc Iynedjian: Covid-19: Ordre de fermeture des magasins et restaurants - Impact sur l'obligation de payer le loyer Parere del 28 marzo 2020
- Avv. Dr. LLM Marc Iynedjian: Covid-19: Ordre de fermeture des magasins et restaurants - Impact sur l'obligation de payer le loyer Parere complementare del 5 aprile 2020 in risposta al parere dell'avv. David Lachat
- Avv. David Lachat che si esprime in merito al primo Parere dell'avv. Iynedjian
- Dr. Roberto Peduzzi, Die Auswirkungen der Notmassnahmen in der Coronakrise auf Geschäftsmietverträge

 

Quali sono i periodi di chiusura che devo considerare per quantificare la riduzione della pigione?

Come indicato sopra, le parti possono concordare le conseguenze della chiusura forzata delle attività sui singoli contratti come meglio credono. Se si applica la riduzione del 60% concordata dal Parlamento federale in assenza di accordo fra le parti, ritornano utili le date precise di chiusura delle diverse attività, che variano da attività ad attività.

Nello schema che segue sono riassunte le risoluzioni del Consiglio di Stato (CdStato) e le decisioni del Consiglio Federale (C.F.) che interessano la chiusura, la limitazione, o la riapertura delle attività.
Così ad esempio per un parrucchiere in Ticino la chiusura è scattata il 15 marzo e sino al 26 aprile, mentre per un negozio di vestiti la chiusura ha avuto inizio il 15 marzo e si è protratta sino all'11 maggio.

Per chi volesse consultare per esteso le risoluzioni, si rimanda al sito della Camera di Commercio ticinese (https://www.cc-ti.ch/misure-cf-cds-2020/) che le riporta tutte e cronologicamente.



DATA DEC. AUTORITÀ PERIODO MISURE
       
11.03.2020 CdStato 12-29 marzo Stato di necessità
      chiusi: i luoghi di intrattenimento, come cinema, musei, centri sportivi, fitness, piscine, wellness, bar, discoteche
      vietati eventi sportivi e agonistici indipendentemente dal numero dei presenti
      alberghi e ristoranti con autorizzazione per oltre 50 persone possono esercitare se non accolgono più di 50 persone (personale compreso) + norme igieniche accresciute e distanza sociale
      assembramenti con al massimo 50 persone
       
14.03.2020 CdStato 15-29 marzo chiusi: tutti gli esercizi della ristorazione (salvo poche eccezioni), i negozi e mercati (salvo quelli di prima necessità e articoli medici), tutte le attività inerenti ai servizi alle persone, come parrucchieri, estetiste. Le altre attività dell'economia privata riducono le proprie attività al minimo indispensabile.
       
16.03.2020 CdStato   dilazione termini di pagamento, proroga per l'inoltro delle dichiarazioni d'imposta; richieste di lavoro ridotto per coronavirus considerate perdite di lavoro dovute a provvedimenti dell'autorità
       
20.03.2020 CdStato 23-29 marzo è confermata la chiusura di tutte le attività commerciali e produttive private, compresi i ristoranti, strutture che offrono servizi alle persone con contatto corporeo come parrucchieri, massaggiatori, tatuatori
      chiuse le strutture ricreative e per il tempo libero come musei e biblioteche, palestre, cinema, centri sportivi ecc.
      alberghi con permesso per oltre 50 persone possono operare solo se non accolgono oltre 50 persone (personale incluso), garantiscono il rispetto delle norme igieniche e di distanza sociale, limitano il servizio ristorazione interno e solo per i propri ospiti, non aprono bar e altri servizi
      stop alle attività nei cantieri fatti salvi quelli per la messa in sicurezza dei luoghi di lavoro e rispettando le norme igieniche accresciute e distanza sociale. Possibili deroghe
      attività industriali che non possono interrompere immediatamente tutte le attività sono autorizzate a svolgere i lavori necessari ad arrestare le linee di produzione
       
27.03.2020 CdStato 30 marzo-
5 aprile
rimangono chiuse: tutte le attività commerciali e produttive private, compresi i ristoranti, strutture che offrono servizi alle persone con contatto corporeo come parrucchieri, massaggiatori, tatuatori, strutture ricreative come musei e biblioteche, palestre ecc.
      alberghi con permesso per oltre 50 persone possono ancora esercitare solo se non accolgono oltre 50 persone, norme igieniche accresciute e distanza sociale, limitano il servizio ristorazione interno e solo per i propri ospiti, non aprono bar e altri servizi
      stop alle attività nei cantieri salvo casi eccezionali
       
02.04.2020 CdStato 6-13 aprile si conferma la risoluzione del 27 marzo e pertanto:
      chiuse: tutte le attività commerciali e produttive private, compresi i ristoranti, strutture che offrono servizi alle persone con contatto corporeo come parrucchieri, massaggiatori, tatuatori, strutture ricreative come musei e biblioteche, palestre ecc.
      alberghi con permesso per oltre 50 persone possono operare solo se non accolgono oltre 50 persone, rispettano le norme igieniche accresciute e la distanza sociale, limitano il servizio di ristorazione interno e solo per i proprio ospiti, non aprono bar e altri servizi
      stop alle attività nei cantieri salvo casi eccezionali
       
06.04.2020 CdStato 14-19 aprile chiuse: tutte le attività commerciali e produttive private, compresi i ristoranti, strutture che offrono servizi alle persone con contatto corporeo come parrucchieri, massaggiatori, tatuatori, strutture ricreative come musei e biblioteche, palestre ecc.
      alberghi con permesso per oltre 50 persone possono sole se non accolgono oltre 50 persone, norme igieniche accresciute e distanza sociale, limitano il servizio ristorazione interno e solo per i proprio ospiti, non aprono bar e altri servizi
      stop alle attività nei cantieri salvo casi eccezionali
       
08.04.2020 CdStato 01.03-31.12.20 rinuncia agli interessi di ritardo sui crediti fiscali
       
15.04.2020 CdStato 20-26 aprile  chiuse le attività di cui all'art. 6 Ordinanza 2 covid-19 e in particolare negozi, bar, ristoranti, strutture per tempo libero, parrucchieri, massaggiatori, tatuatori
      limitazioni per gli alberghi, piccola apertura per i cantieri (al max 10 persone);  le industrie che intendono impiegare contemporaneamente oltre il 50% del personale attivo devono, se suprano i 10 dipendenti impiegati contemporaneamente, chiedere un'autorizzazione per attività non procrastinabile o di interesse pubblico
       
16.04.2020 C.F. dal 27 aprile Il Consiglio Federale allenta e apre a parrucchieri, massaggiatori, dentisti, fisioterapisti, centri estetici, giardinaggio, fioristi che dispongono di un piano di protezione. Il TI dispone ancora della finestra.
    dall'11 maggio la Confederazione allenta e dal 4 maggio il TI non dispone più della finestra:  la Confederazione apre anche a negozi e scuole dell'obbligo a condizione che dispongano e mettano in atto un piano di protezione
    dall'8 giugno aprono scuole medie superiori, universitarie, musei, giardini zoologici e bibilioteche
       
21.04.2020 CdStato 27 aprile-
3 maggio
rimangono chiuse le attività di cui all'art. 6 Ordinanza 2 covid-19 e in particolare negozi, bar, ristoranti, strutture per tempo libero
      il Cantone apre a parrucchieri, fisioterapisti, massaggiatori, estetiste, tatuatori, che dispongono di un piano di protezione
      alberghi con permesso per oltre 50 persone possono esercitare sole se non accolgono oltre 50 persone, norme igieniche accresciute e distanza sociale, limitano il servizio ristorazione interno e solo per i propri ospiti, non aprono bar e altri servizi
      piccola apertura per i cantieri (al max 15 persone) e per le industrie (se almeno il 60% del personale attivo e oltre 15 dipendenti devono chiedere autorizzazione per attività non procrastinabile o di interesse pubblico) 
       
      A PARTIRE DAL 4 MAGGIO IL CANTONE SI ALLINEERÀ ALL'ORDINANZA 2 COVID 19 DEL 13 MARZO 
       
29.04.2020 C.F. dall'11 maggio se dotati di un piano di protezione, possono aprire anche negozi e mercati, strutture ricettive, attività sportive svolte individualmente o in gruppi sino a 5 persone senza  contatto fisico o per atleti di punta a precise condizioni
      ammessi gli assembramenti con al massimo 5 persone
       
30.04.2020 CdStato dall'11 maggio riaperture delle scuole dell'obbligo laddove è possibile il rispetto delle apposite indicazioni delle autorità sanitarie. 
       
08.05.2020 C.F.  dall'11 maggio modifica Ordinanza: apertura ai ristoranti con tavoli di al massimo 4 persone e consumazione da seduti. Chiusura fra le 00.00 e le 6.00
       
20.05.2020 CdStato sino al 30 giugno In Ticino lo stato di necessità è  prorogato sino al 30.6
       
27.05.2020 CdSTato  dall'8 giugno riapertura delle scuole postobbligatorie, nel rispetto delle indicazioni apposite delle autorità sanitarie. Per le scuole dell'obbligo rimane in vigore la risoluzione n. 2166 del 30 aprile 2020
       
27.05.2020 C.F. dal 30 maggio OK a assembramenti spontanei con fino a 30 persone 
    dal 6 giugno OK a manifestazioni fino a 300 persone + numerose altre cose
      È consentito l'insegnamento presenziale nelle scuole medie superiori, nelle scuole professionali e universitarie. Le modalità della ripresa dell'insegnamento sono definite dai cantoni e dagli istituti
      la situazione straordinaria  terminerà il 19 giugno 2020
       
27.05.2020 C.F. dall'8 giguno apertura alle persone con permesso di domicilio, dimora o di soggiorno di breve dureata per ricongiungimento familiare
    dal 15 giugno  allentamenti del traffico transfrontaliero
    dal 6 luglio libertà di viaggio per tutti gli stati Schengen



Il Coronavirus costituisce un motivo di disdetta del contratto di locazione da parte degli inquilini?

Pacta sunt servanda: i contratti stipulati vanno rispettati e rimangono di principio validi con i reciproci diritti e doveri.

Per casi del tutto eccezionali, la legge (art. 266g CO) prevede che una delle parti possa disdire anzitempo il contratto per "motivi gravi". Una simile disdetta  presuppone però l’esistenza di motivi straordinari, di tale gravità da rendere oggettivamente impossibile la continuazione del rapporto contrattuale. Un’eventuale disdetta straordinaria per motivi gravi deve comunque rispettare un termine di preavviso di tre mesi per le abitazioni e di 6 mesi per i locali commerciali. Il Giudice potrebbe poi anche concedere alla parte che si è vista disdire il contratto anzitempo (e comunque per validi motivi), un’adeguata indennità. 

Come sempre avviene in presenza di una disdetta straordinaria, ogni caso va esaminato in maniera del tutto individualizzata, per verificare se le condizioni restrittive per la disdetta straordinaria siano adempiute. Non sono quindi possibili soluzioni generalizzate.

La semplice indicazione “Coronavirus” non è, in quanto tale, motivo sufficiente a giustificare una disdetta per motivi gravi: non è sufficiente a dimostrare che nel caso specifico in futuro per l’inquilino sarà oggettivamente impossibile continuare il contratto. Ciò a maggiore ragione per un contratto che concerne un’abitazione.


Se un locatore volesse intraprendere la procedura di disdetta anticipata del contratto per mora nel pagamento della pigione, dovrebbe osservare aspetti particolari?

Il 27 marzo u.s. il Consiglio Federale ha adottato l’Ordinanza "Covid-19 locazione e affitto" che allunga i termini per il saldo dello scoperto indicato nella diffida per mancato pagamento ex art. 257d CO, portandoli da 30 a 90 giorni sia per le abitazioni che per i locali commerciali e da 10 a 30 giorni per le camere ammobiliate, i posteggi locati separatamente e per altri immobili. Questi nuovi termini si applicano per le pigioni e le spese accessorie che sono esigibili dal 13 marzo al 31 maggio p.v.
Per le pigioni scoperte relative a periodi antecedenti, il termine di 30 giorni assegnato con la diffida, rimane invariato. Il Governo non ha così modificato la procedura a titolo generale, ma si è invece limitato ad allungare i termini per il citato periodo, per aiutare gli inquilini in difficoltà e in mora, proprio con le pigioni attinenti al periodo di crisi.

A volere essere pignoli ci si può porre la domanda se l'allungo dei termini sia sempre necessario, in presenza di pigioni esigibili per il periodo citato, o se invece vi siano dei casi in cui la norma non sia applicabile. L'art. 2 recita infatti "Se il conduttore, a causa dei provvedimenti ordinati dal Consiglio federale per combattere il coronavirus, è in mora al pagamento dei corrispettivi o spese accessorie che giungono a scadenza tra il 13 marzo 2020 e il 31 maggio 2020, il termine fissato dal locatore per il pagamento di corrispettivi o spese accessorie scaduti è di almeno 90 giorni in deroga all'art. 257d capoverso 1" del CO.

Per evitare problemi noi consigliamo di applicare comunque i 90 giorni a tutti i casi di pigioni scadute nel periodo indicato. Se si assegnassero solo 30 giorni e il conduttore contestasse la disdetta per tale motivo, senza neanche che ci si chinasse sulla questione in sé, il caso non verrebbe più considerato "chiaro" e non sarebbe quindi più sottoposto alla procedura sommaria, ma bensì a quella ordinaria, ciò che comporterebbe l'obbligatorio passaggio all'Ufficio di conciliazione, con un allungo dei tempi di 1-2 mesi, che annienterebbero già a priori il vantaggio di un termine più breve (di soli 30 giorni invece dei 90). Se poi il giudice ritenesse che la morosità era veramente dovuta al Covid-19, la disdetta sarebbe inefficace e quindi come mai avvenuta.

Attenzione va pure prestata quando la mora si estende sia ai periodi toccati dall'Ordinanza citata, come a periodi antecedenti al mese di marzo, ad esempio da inizio anno: in tal caso occorrerebbe procedere con due diffide diverse, per i due diversi periodi, o con una sola che assegni comunque dei termini diversi a dipendenza dei periodi per i quali le pigioni sono scoperte. Il Segretariato è a disposizione per maggiori ragguagli.

Cosa succede se il proprietario – non potendo riprendere in consegna l’ente locato perché per timore del Covid-19  l’inquilino si rifiuta di traslocare – non può consegnarlo al nuovo inquilino?

Conformemente all’art. 258 CO l’inquilino che vorrebbe entrare può avvalersi degli art. 107-109 CO relativi all’inadempimento del contratto. Pertanto potrà fissare al locatore un adeguato termine per la consegna dell’ente locato. Se l’adempimento non avvenisse neppure entro questo termine, potrà richiedere l’adempimento ed il risarcimento del danno dovuto al ritardo, oppure, purché lo dichiari immediatamente, potrà rinunciare alla prestazione tardiva e pretendere il danno derivante dall’inadempimento o recedere dal contratto.

Per quanto attiene alla richiesta di danno, va detto che questo è legato ad una colpa del locatore; in tali circostanze al locatore non sarà difficile dimostrare di non avere alcuna colpa per il ritardo nella consegna.

Se come è quindi logico che sia, l’inquilino entrante mantiene il contratto nonostante il ritardo nella consegna, avrà diritto ad essere esonerato dal pagamento della pigione per il relativo periodo. La pigione sarà invece dovuta dall’inquilino che occupa ancora l’appartamento dopo la data d’uscita prevista.

Il locatore ha altri obblighi particolari?

Al momento non esistono obblighi particolari per i locatori. Tutta la collettività è tenuta a rispettare le prescrizioni del Cantone e della Confederazione ed è responsabilizzata. Il locatore può adottare provvedimenti supplementari come l’affissione nelle parti comuni o nel lift dei flyer informativi con le norme di comportamento prescritte, reperibili nei siti informativi sul Coronavirus, come ad esempio al sito: https://www4.ti.ch/index.php?id=119375, piuttosto che provvedere a lavaggi più frequenti delle tastiere del lift o simili. Queste pulizie supplementari, seppure benvenute, non sono però né imposte né indispensabili; determinanti sono invece appunto le norme personali di igiene accresciuta.

È possibile svolgere assemblee condominiali alla presenza delle parti?

Il 13 marzo u.s. il Consiglio Federale ha adottato l'Ordinanza 2 Covid-19, la quale prevedeva al suo articolo 6 il divieto di indire manifestazioni pubbliche o private. Sottostavano a questo divieto anche le assemblee societarie e condominiali, indipendentemente dal numero dei condomini. Per ovviare al divieto di assemblea alla presenza delle parti, l'art. 6b dell'ordinanza aveva introdotto delle soluzioni alternative (decisioni da adottare per scritto o in forma elettronica o mediante un rappresentante indipendente; si veda più sotto).

Con i graduali allentamenti decisi dal Consiglio Federale, a fare tempo dal 22 giugno sono diventate possibili manifestazioni e dimostrazioni con un massimo di 1'000 persone. Dal 1. ottobre i Cantoni potranno consentire a determinate condizioni anche manifestazioni con più di 1'000 persone. A livello ticinese va comunque osservato anche il limite di persone per i ristoranti che almeno sino al 21 settembre è di complessive 100 persone sull'arco di un'intera serata. Diventa quindi possibile indire le assemblee condominiali alla presenza fisica delle parti, osservando  però assolutamente le regole di comportamento e dell'igiene accresciuta e quindi il mantenimento della distanza di 1 1/2 metri fra le persone, l'uso della mascherina se la distanza non fosse salvaguardata, e appunto l'igiene accresciuta.

Al seguente link troverete il piano di protezione per le assemblee, elaborato appositamente dalla SVIT, l'Associazione dei fiduciari immobiliari
https://www.svit.ch/sites/default/files/2020-06/Piano%20di%20protezione%20per%20assemblee%20PPP%2024%2006%202020.pdf

Come da modifica del 12 agosto u.s. sino al 13 settembre 2020 conformemente agli artt. 27 e 29 dell'Ordinanza 3 COVID-19 del 19 giugno u.s. (che ha sostituito la precedente Ordinanza 2 Covid-19), rimangono possibili delle forme alternative per la conduzione dell'assemblea. Tali forme saranno possibili anche successivamente, se l'assemblea venisse convocata entro il 13 settembre. A livello teorico il Consiglio Federale potrebbe anche decidere di ulteriormente estendere tale termine, ma non è detto che ciò avvenga.

Conformemente all'art. 27 dell'Ordinanza 3, (artt. 6b e poi 6f nelle precedenti Ordinanze) – indipendentemente dal numero previsto dei partecipanti e senza dovere osservare particolari termini di preavviso per la convocazione – in vista di un'assemblea l’organizzatore (o l’amministratore), può disporre che i partecipanti esercitino i loro diritti soltanto:

a. Con decisioni per scritto o in forma elettronica, o
b. Mediante un rappresentante indipendente designato dall’organizzatore

La forma prescelta deve essere comunicata per iscritto o pubblicata in  forma elettronica al più tardi quattro giorni prima della manifestazione.

a. Decisioni per scritto o in forma elettronica
In tempo di Coronavirus, grazie all'art. 6b, le decisioni possono essere adottate per iscritto con - a dipendenza del loro contenuto -  la stessa maggioranza richiesta normalmente dalla legge o dal regolamento condominiale per l'adozione delle stesse decisioni in un'assemblea normale, condotta alla presenza dei condomini. In tempi normali invece, salvo nel caso di apposita disposizione nel regolamento che prevedesse qualcosa di diverso, le decisioni scritte sarebbero valide solo se adottate dai condomini all'unanimità.

Resta invece obbligatorio il rispetto delle  norme sul quorum, sicché una decisione non sarebbe valida se il numero delle risposte non raggiungesse il quorum previsto dalla legge (art. 712p CC) o dal regolamento.

Visto che la votazione per iscritto non permette uno scambio di idee fra i condomini, si consiglia di ricorrere a questo sistema solo per questioni non complesse, che non comportano discussioni e divergenze fra i condomini. Ai condomini dovrà comunque essere inviata per tempo la documentazione necessaria e completa per potere esprimere il proprio voto con cognizione di causa.

La forma scritta o elettronica è salvaguardata se il voto viene esercitato con una dichiarazione scritta firmata di proprio pugno dal votante o – se inviata per e-mail – solo ed esclusivamente se sottoscritta nella forma qualificata della firma elettronica. Un semplice 'mail con digitato il nome del mittente non adempie a questi requisiti.

Con “l'esercizio dei propri diritti nella forma elettronica” si è pensato però soprattutto alla conferenza telefonica o alla videoconferenza. In tal caso occorrerà garantire che ogni partecipante possa essere identificato/autenticato e possa esprimersi in assemblea, che possa ascoltare i voti degli altri partecipanti ed esercitare i propri diritti, in particolare il proprio diritto di voto. Tutti i partecipanti dovranno quindi riunirsi contemporaneamente per via elettronica, ciò che non sarebbe possibili via e-mail. Non essendo prescritto il requisito dell'immagine, è sufficiente anche una conferenza telefonica. Al termine della conferenza (telefonica o videoconferenza) deve essere redatto un verbale dell'assemblea.

La conduzione di una video- o teleconferenza diventa difficoltosa in presenza di condomini con numerosi comproprietari e complicata in caso di trattande complesse. Si consiglia quindi di farvi capo soprattutto in presenza di piccoli condomini e per questioni urgenti.

b. Adozione delle decisioni mediante un rappresentante indipendente designato dall’organizzatore (ossia l'amministratore)
Questa possibilità consiste nella conduzione dell'assemblea tramite delega all'amministratore. Ciò è possibile a condizione che il regolamento non escluda la delega all'amministratore o che non fissi un limite massimo alle procure. Dato che la legge non prevede un obbligo di delega e di rappresentanza dei condomini tramite l'amministratore, sembra che questa possibilità sia ammissibile solo se tutti i condomini sono d'accordo di concedere la delega all'amministratore. In ogni caso dovranno anche essere preventivamente perfettamente informati sulle trattande all'ordine del giorno.

A questa possibilità è senz'altro da preferire l'adozione delle decisioni per iscritto o per via elettronica.

In tutte le varianti sopraesposte, al termine l'amministratore trasmetterà un verbale con indicate anche le decisioni. Queste potranno essere impugnate entro 30 giorni presso il giudice, come avviene in condizioni normali. A dipendenza dei casi potrebbe essere opportuno ridiscutere la questione alla prossima assemblea, evitando così evitabili procedure giudiziarie. Ogni caso andrà valutato singolarmente.

Per maggiori informazioni in merito a questa domanda si rimanda allo scritto FAQ coronavirus e assemblee generali dell'Ufficio federale di giustizia e polizia.


Al link che segue troverete le Ordinanze relative al Covid-19 aggiornate
https://www.bag.admin.ch/bag/it/home/krankheiten/ausbrueche-epidemien-pandemien/aktuelle-ausbrueche-epidemien/novel-cov/massnahmen-des-bundes.html

e in particolare al link https://www.admin.ch/opc/it/classified-compilation/20201773/index.html troverete l'Ordinanza 3 sui provvedimenti per combattere il coronavirus (COVID-19) - Ordinanza 3 COVID-19, del 19 giugno 2020 (Stato 8 agosto 2020)


Si possono/devono aprire le piscine private?

La Sezione della protezione dell'aria dell'acqua e del suolo (SPAAS) ha pubblicato delle informazioni sul tema "Coronavirus e sicurezza di un tuffo in piscina: informazioni generali" scaricabili dal suo sito.

L'informativa si sofferma sui possibili rischi di trovare il Coronavirus nelle acque dei fiumi e delle piscine pubbliche o private, e sui possibili rischi di contrarlo. Si illustrano i provvedimenti da adottare per minimizzare i rischi. Fra questi vanno ricordati un utilizzo molto preciso e costante dei prodotti chimici corretti per mantenere la corretta qualità dell'acqua (ed evitando dosaggi eccessivi o insufficienti). L'acqua va anche regolarmente controllata. I prodotti vanno depositati ben chiusi, in un luogo fresco e ventilato, non esposti al sole ed inaccessibili ai terzi. Inoltre l'acqua non va né messa in bocca né ingerita. Le persone devono naturalmente mantenere la distanza sociale, osservare le regole usuali dell'igiene e insaponarsi e fare la doccia prima di entrare in piscina.

In conclusione:

  • le piscine private possono essere utilizzate nel rispetto delle raccomandazioni sopra indicate; per completezza si rimanda alla citata circolare della SPASS.  Determinante per ridurre o quasi azzerare un rischio d'infezione sono il rispetto delle regole usuali e la gestione corretta dell'acqua; quest'ultimo aspetto va tenuto in particolare considerazione anche per le piccole piscine private, dove il rischio di una disinfezione carente è maggiore, con un conseguente rischio accresciuto di infezione.
  • nelle acque dei fiumi e dei laghi il rischio d'infezione è ritenuto del tutto trascurabile.

Le piscine private possono quindi essere aperte o tenute chiuse a dipendenza delle decisioni dei loro proprietari o dei condomini.