AGGIORNATO AL 18 MAGGIO 2020


Gli inquilini di spazi commerciali la cui attività ha dovuto essere chiusa su ordine del Governo ticinese e federale hanno diritto ad un esonero della pigione? Come è opportuno agire?

Suddividiamo la risposta come segue:
a) Dal profilo prettamente giuridico
b) Aspetti sociali e di opportunità

a) Dal profilo giuridico, la questione è stata parecchio discussa e mai sino ad ora era stato necessario discutere degli effetti di una pandemia sui contratti di locazione.

La legge concede all’inquilino il diritto di ottenere una riduzione della pigione in presenza di un difetto dell’ente locato. Vi è un difetto se l’ente locato non ha le qualità promesse dal locatore o quelle che l’inquilino si poteva attendere.

Di per sé l’inattività imposta dall’autorità non era minimamente riconducibile alle caratteristiche dell’ente locato, ma bensì al fatto che per motivi di salute pubblica era necessario evitare che le persone si riunissero per lo svolgimento della loro attività. Questo era del tutto indipendente dal luogo in cui essa veniva normalmente svolta, e quindi dall’ente locato. Già solo per questo motivo non si è in presenza di un difetto, e la pigione sarebbe pertanto di per sé dovuta integralmente. L’Associazione degli Inquilini era però di tutt’altra opinione e in un primo tempo insisteva per l’esonero completo dal pagamento della pigione, addossando di fatto integralmente ai locatori il rischio e le conseguenze della pandemia.

Attualmente esistono diversi pareri giuridici, del tutto contrapposti sulla questione. Riteniamo che quelli che sostengono che la chiusura non costituisca un difetto siano sicuramente prevalenti, sia per numero che soprattutto per argomenti. Nondimeno sulla questione non si avrà mai effettiva certezza, sino all'adozione di decisioni giudiziarie. Gli stessi sono scaricabili in fondo alla presente domanda.

Lo scorso mese di marzo il Consiglio Federale aveva costituito un gruppo di lavoro che aveva anche l’incarico di valutare se fosse  necessaria l’adozione di una normativa particolare su questo argomento. Nella conferenza stampa dell’8 aprile u.s. il Governo federale ha quindi comunicato che non riteneva necessaria l’adozione di normative straordinarie e ha nuovamente confermato che le pigioni sono integralmente dovute; ha però esortato tutte le parti coinvolte (locatori, inquilini, amministratori, associazioni ecc.) ad adoperarsi per individuare soluzioni costruttive e pragmatiche ai casi concreti.

Questa decisione conferma peraltro quanto già stabilito con l’Ordinanza “Covid-19 locazione e affitto” del 27 marzo 2020 che allunga i termini della diffida per mancato pagamento della pigione (si veda infra).

 

Nel frattempo la questione è giunta anche nel Parlamento federale, le cui camere hanno assunto decisioni discordanti, che non producono quindi - almeno per l'istante - alcun effetto. Le camere riprenderanno il discorso nel mese di giugno.

Diversi cantoni hanno invece adottato delle soluzioni cantonali, applicabili di solito su base volontaria. In Ticino delle proposte sono pendenti ma non ancora decise e non si sa se verranno quindi mai adottate e secondo quali modalità.

b) Aspetti sociali e di opportunità
Sebbene le aziende e anche gli indipendenti possano fare capo a determinati aiuti finanziari della Confederazione per coprire i problemi di liquidità derivanti dalla loro forzata inattività e a tutt’oggi siano pendenti diverse richieste per aiuti supplementari da parte del Cantone, la situazione venutasi a creare colpisce tutti, e taluni in maniera particolarmente pesante.
In questa situazione tanto straordinaria, è senz’altro opportuno che anche i proprietari diano prova di comprensione e si dimostrino solidali nei confronti dei loro inquilini in difficoltà. Essi sono quindi invitati a verificare singolarmente ogni caso, a valutare la propria situazione personale e i propri obblighi e quella degli inquilini, per vedere se si possa trovare – di caso in caso – una soluzione ragionevole.

Fra i diversi fattori da considerare sul fronte dei proprietari citiamo in particolare: i loro oneri ipotecari, gli oneri condominiali, le spese accessorie e di manutenzione da versare integralmente e senza dilazioni, le imposte dovute (integralmente), il numero di alloggi sfitti che hanno, le loro effettive entrate, le perdite dovute al fatto che nessun interessato si presenta più per visitare degli spazi da affittare, i ritardi nell’esecuzione di lavori di manutenzione o rimessa in ordine di appartamenti o locali commerciali, la durata della crisi ecc.

Sul fronte degli inquilini i locatori considereranno il genere della loro attività, da quanto tempo sono nei loro locali, se i locali sono ancora parzialmente sfruttabili (ad esempio la situazione del parrucchiere o ristorante non è assolutamente paragonabile a quella della fiduciaria o dello studio legale), se vi è possibilità di recupero dopo la crisi, se gli inquilini erano in mora già in precedenza e per motivi del tutto indipendenti al virus, quali sono gli aiuti cui possono fare capo ecc.

Le soluzioni cui le parti potrebbero addivenire sono diverse e comprendono ad esempio: dilazioni per il pagamento della pigione ed eventualmente delle spese accessorie con eventuale fissazione delle date per il saldo del dovuto, una riduzione della pigione, una modifica contrattuale (ad esempio riducendo determinate prestazioni considerate ora superflue, con conseguente riduzione della pigione), una sospensione di ogni decisione sino a quando si disporranno di ulteriori elementi, una modifica contrattuale che leghi la pigione anche alla cifra d’affari ecc…

L’entità della misura e le modalità sono aspetti che i proprietari potranno decidere individualmente; essi sono talvolta disorientati perché si chiede loro una risposta immediata. In verità, in assenza di un obbligo legale, sono liberi di prendersi il tempo necessario alle valutazioni che s’impongono.


In ogni caso vale la pena che l'accordo fra le parti venga stipulato per iscritto e da loro firmato. Di seguito sono disponibili dei modelli di accordo, direttamente scaricabili dai soci qui sotto, e meglio:

  1. Accordo per la remissione (esonero) della pigione (netta)*
  2. Accordo per la remissione (esonero) della pigione (lorda)*
  3. Accordo per la remissione (esonero) parziale della pigione*
  4. Accordo concernente un piano di pagamento per la pigione
  5. Accordo di liberazione parziale della garanzia a copertura della pigione


Pareri legali relativi agli effetti della chiusura forzata delle attività commerciali sulle pigioni
:

- Prof. François Bohnet, Bail à loyer pour locaux commerciaux et Ordonnance 2 COVID-19
- Prof. Peter Higi, zur Frage der Herabsetzung des Mietzinses wegen Mängel des Geschäftsaums im Zusammenhang mit der "Corona-Pandemie"
- Avv. Dr. LLM Marc Iynedjian: Covid-19: Ordre de fermeture des magasins et restaurants - Impact sur l'obligation de payer le loyer Parere del 28 marzo 2020
- Avv. Dr. LLM Marc Iynedjian: Covid-19: Ordre de fermeture des magasins et restaurants - Impact sur l'obligation de payer le loyer Parere complementare del 5 aprile 2020 in risposta al parere dell'avv. David Lachat
- Avv. David Lachat che si esprime in merito al primo Parere dell'avv. Iynedjian
- Dr. Roberto Peduzzi, Die Auswirkungen der Notmassnahmen in der Coronakrise auf Geschäftsmietverträge


Il Coronavirus costituisce un motivo di disdetta del contratto di locazione da parte degli inquilini? E se il contratto fosse già stato firmato, ma a motivo dell’insorgere del Coronavirus gli inquilini volessero rescinderlo ancora prima di prenderne possesso potrebbero farlo? 

Pacta sunt servanda: i contratti stipulati vanno rispettati. Ciò vale, in ambito locativo, sia nel caso in cui l’inquilino avesse già preso possesso dei locali, come anche se non vi fosse ancora entrato. I contratti rimangono quindi di principio validi con i reciproci diritti e doveri.

Le parti sono però libere di concordare eventuali modifiche, secondo le rispettive situazioni. A determinate condizioni – del tutto eccezionali - può entrare in considerazione anche una disdetta straordinaria per motivi gravi (ex art. 266g CO), che presuppone però l’esistenza di motivi straordinari di tale gravità da rendere oggettivamente impossibile la continuazione del rapporto contrattuale. Un’eventuale disdetta straordinaria per motivi gravi deve comunque rispettare un termine di preavviso di tre mesi per le abitazioni e di 6 mesi per i locali commerciali. Il Giudice potrebbe poi anche concedere alla parte che si è vista disdire il contratto anzitempo (e comunque per validi motivi), un’adeguata indennità. 

Come sempre avviene in presenza di una disdetta straordinaria, ogni caso va esaminato in maniera del tutto individualizzata, per verificare se le condizioni restrittive per la disdetta straordinaria siano adempiute. Non sono quindi assolutamente possibili soluzioni generalizzate.

La semplice indicazione “Coronavirus” non è, in quanto tale,  motivo sufficiente a giustificare una disdetta per motivi gravi: non è sufficiente a dimostrare che nel caso specifico in futuro per l’inquilino sarà oggettivamente impossibile continuare il contratto. E ciò a maggiore ragione per un contratto concernente un’abitazione.

La circostanza che il contratto stipulato non sia ancora effettivamente iniziato (ad esempio perché l’inizio previsto è il 16 aprile piuttosto che il primo maggio), è del tutto irrilevante e non comporta una modifica rispetto a quanto sopra.

Alcuni inquilini non depositano la garanzia nella speranza che poi il proprietario non consegni loro le chiavi e li liberi dal contratto...

Il mancato versamento della garanzia della locazione costituisce un’evidente violazione contrattuale che permette al locatore, che non avesse ancora consegnato all’inquilino le chiavi dell’ente locato, di trattenerle conformemente all’art. 82 CO, in attesa che la parte inadempiente adempia il suo obbligo di versare la garanzia. La trattenuta delle chiavi, non equivale però a mettere fine al contratto. Il locatore potrebbe infatti benissimo limitarsi a fare spiccare nei confronti dell’inquilino un precetto esecutivo, chiedendo il mantenimento del contratto.

Le possibilità a disposizione del locatore cui -  in violazione del contratto - non fosse stata versata la garanzia nel termine concordato e comunque prima della consegna dei locali,  sono diverse; egli potrà infatti procedere secondo le possibilità previste all’art. 107 CO e quindi in particolare assegnare all’inquilino un termine per l’adempimento, e in caso di mancato adempimento potrà:

  • ulteriormente insistere sull’adempimento e chiedere il risarcimento dei danni dovuti al ritardo, oppure
  • se l’avesse dichiarato immediatamente, potrà rinunciare alla prestazione tardiva e pretendere il danno oppure recedere dal contratto (secondo l’art. 109 CO).

Se un locatore volesse intraprendere la procedura di disdetta anticipata del contratto per mora nel pagamento della pigione, dovrebbe osservare aspetti particolari?

Il 27 marzo u.s. il Consiglio Federale ha adottato l’Ordinanza "Covid-19 locazione e affitto" che allunga i termini per la diffida per mancato pagamento ex art. 257d CO, portandoli da 30 a 90 giorni sia per le abitazioni che per i locali commerciali e da 10 a 30 giorni per le camere ammobiliate, i posteggi locati separatamente e per altri immobili. Questi nuovi termini si applicano per le pigioni e le spese accessorie che sono esigibili dal 13 marzo al 31 maggio p.v.
Per le pigioni scoperte relative a periodi antecedenti, il termine di 30 giorni assegnato con la diffida, rimane invariato. Il Governo non ha così modificato la procedura a titolo generale, ma si è invece limitato ad allungare i termini per il citato periodo, per aiutare gli inquilini in difficoltà e in mora, proprio con le pigioni attinenti al periodo di crisi.

A volere essere pignoli ci si può porre la domanda se l'allungo dei termini sia sempre necessario, in presenza di pigioni esigibili per il periodo citato, o se invece vi siano dei casi in cui la norma non sia applicabile. L'art. 2 recita infatti "Se il conduttore, a causa dei provvedimenti ordinati dal Consiglio federale per combattere il coronavirus, è in mora al pagamento dei corrispettivi o spese accessorie che giungono a scadenza tra il 13 marzo 2020 e il 31 maggio 2020, il termine fissato dal locatore per il pagamento di corrispettivi o spese accessorie scaduti è di almeno 90 giorni in deroga all'art. 257d capoverso 1" del CO.

Per evitare problemi noi consigliamo di applicare comunque i 90 giorni a tutti i casi di pigioni scadute nel periodo indicato. Se si assegnassero solo 30 giorni e il conduttore contestasse la disdetta per tale motivo, senza neanche che ci si chinasse sulla questione in sé, il caso non verrebbe più considerato "chiaro" e non sarebbe quindi più sottoposto alla procedura sommaria, ma bensì a quella ordinaria, ciò che comporterebbe l'obbligatorio passaggio all'Ufficio di conciliazione, con un allungo dei tempi di 1-2 mesi, che annienterebbero già a priori il vantaggio di un termine più breve (di soli 30 giorni invece dei 90). Se poi il giudice ritenesse che la morosità era veramente dovuta al Covid-19, la disdetta sarebbe inefficace e quindi come mai avvenuta.

Più importanza ha invece la questione a sapere come procedere se l'inquilino era in mora già prima del mese di marzo, ad esempio da inizio anno: in tal caso occorrerebbe procedere con due diffide diverse, per i due diversi periodi, o con una sola che assegni comunque dei termini diversi a dipendenza dei periodi per i quali le pigioni sono scoperte. Il Segretariato è a disposizione per maggiori ragguagli.

Vista la delicatezza del momento, potrebbe comunque essere opportuno sondare altre possibilità meno incisive, e vedere se sia possibile trovare soluzioni accettabili per entrambe le parti. Naturalmente ogni locatore terrà conto anche della sua situazione personale.
In aggiunta all’aspetto della solidarietà, i locatori sono invitati a riflettere sulla possibilità di trovare un nuovo inquilino in caso di rottura del contratto; con l’elevato tasso di sfitto potrebbe essere ben difficile.

Cosa succede se il proprietario – non potendo riprendere in consegna l’ente locato perché per timore del Covid-19  l’inquilino si rifiuta di traslocare – non può consegnarlo al nuovo inquilino?

Conformemente all’art. 258 CO l’inquilino che vorrebbe entrare può avvalersi degli art. 107-109 CO relativi all’inadempimento del contratto. Pertanto potrà fissare al locatore un adeguato termine per la consegna dell’ente locato. Se l’adempimento non avvenisse neppure entro questo termine, potrà richiedere l’adempimento ed il risarcimento del danno dovuto al ritardo, oppure, purché lo dichiari immediatamente, potrà rinunciare alla prestazione tardiva e pretendere il danno derivante dall’inadempimento o recedere dal contratto.

Per quanto attiene alla richiesta di danno, va detto che questo è legato ad una colpa del locatore; in tali circostanze al locatore non sarà difficile dimostrare di non avere alcuna colpa per il ritardo nella consegna.

Se come è quindi logico che sia, l’inquilino entrante mantiene il contratto nonostante il ritardo nella consegna, avrà diritto ad essere esonerato dal pagamento della pigione per il relativo periodo. La pigione sarà invece dovuta dall’inquilino che occupa ancora l’appartamento dopo la data d’uscita prevista.

Il locatore ha altri obblighi particolari?

Al momento non esistono obblighi particolari per i locatori. Tutta la collettività è tenuta a rispettare le prescrizioni del Cantone e della Confederazione ed è responsabilizzata. Il locatore può adottare provvedimenti supplementari come l’affissione nelle parti comuni o nel lift dei flyer informativi con le norme di comportamento prescritte, reperibili nei siti informativi sul Coronavirus, come ad esempio al sito: https://www4.ti.ch/index.php?id=119375, piuttosto che provvedere a lavaggi più frequenti delle tastiere del lift o simili. Queste pulizie supplementari, seppure benvenute, non sono però né imposte né indispensabili; determinanti sono invece appunto le norme personali di igiene accresciuta.

Assemblee condominiali in tempo di Covid?

Il 13 marzo u.s. il Consiglio Federale ha adottato l'Ordinanza 2 Covid-19, la quale prevede al suo articolo 6 il divieto di indire manifestazioni pubbliche o private; all'articolo 6b sono però previste soluzioni alternative per le assemblee delle società.
Questa regolamentazione è limitata nel tempo e i suoi effetti vengono prolungati a dipendenza dell'evoluzione della pandemia.
Conformemente alle decisioni del CF, le citate norme rimarranno in vigore almeno sino al 30 giugno p.v.

Gli artt. 6-6b dell’Ordinanza 2 Covid-19 sono applicabili anche alle assemblee condominiali. In particolare l'art. 6b si applica alle società, e meglio alle SA, alle Sagl, a società cooperative, associazioni, fondazioni e appunto pure alle assemblee condominiali; sebbene non siano delle società nel senso legale del termine, al condominio si applicano anche le disposizioni sulle associazioni e quindi le disposizioni in questione.

L’art. 6b prevede che per le assemblee – indipendentemente dal numero previsto dei partecipanti e senza dovere osservare particolari termini di preavviso per la convocazione – l’organizzatore (o l’amministratore), può disporre che i partecipanti esercitino i loro diritti soltanto:

a. Con decisioni per scritto o in forma elettronica
b. Mediante un rappresentante indipendente designato dall’organizzatore

La forma prescelta deve essere comunicata per iscritto o pubblicata in  forma elettronica al più tardi quattro giorni prima della manifestazione.

a. Decisioni per scritto o in forma elettronica

In tempo di Coronavirus, grazie all'art. 6b, le decisioni possono essere adottate per iscritto con la stessa maggioranza richiesta normalmente per l'adozione delle stesse decisioni in un'assemblea normale (alla presenza delle parti). A dipendenza dell'argomento della trattanda farà quindi stato la maggioranza richiesta dalla legge o dal regolamento condominiale. In tempi normali invece, salvo nel caso di apposita disposizione nel regolamento che prevedesse qualcosa di diverso, le decisioni scritte sarebbero valide solo se adottate dai condomini all'unanimità.

Resta comunque obbligatorio il rispetto delle  norme sul quorum, sicché una decisione non sarebbe valida se il numero delle risposte non raggiungesse il quorum previsto dalla legge (art. 712p CC) o dal regolamento.

Visto che la votazione per iscritto non permette uno scambio di idee fra i condomini, si consiglia di ricorrere a questo sistema solo per questioni non complesse, che non comportano discussioni e divergenze fra i condomini. Ai condomini dovrà comunque essere inviata la documentazione necessaria e completa per potere esprimere il proprio voto con cognizione di causa.

La forma scritta o elettronica è salvaguardata se il voto viene esercitato con una dichiarazione scritta firmata di proprio pugno dal votante o – se inviata per e-mail – solo ed esclusivamente se sottoscritta nella forma qualificata della firma elettronica. Un semplice 'mail con digitato il nome del mittente non adempie a questi requisiti.

Con “l'esercizio dei propri diritti nella forma elettronica” si è pensato però soprattutto alla conferenza telefonica o alla videoconferenza. In tal caso occorrerà garantire che ogni partecipante possa essere identificato/autenticato e possa esprimersi in assemblea, che possa ascoltare i voti degli altri partecipanti ed esercitare i propri diritti, in particolare il proprio diritto di voto. Tutti i partecipanti dovranno quindi riunirsi contemporaneamente per via elettronica, ciò che non sarebbe possibili via e-mail. Non essendo prescritto il requisito dell'immagine, è sufficiente anche una conferenza telefonica. Al termine della conferenza (telefonica o videoconferenza) deve essere redatto un verbale dell'assemblea.

La conduzione di una video- o teleconferenza diventa difficoltosa in presenza di proprietà per piani con numerosi condomini e complicata in caso di trattande complesse. Si consiglia quindi di farvi capo soprattutto in presenza di piccoli condomini e per questioni urgenti.

b. Adozione delle decisioni mediante un rappresentante indipendente designato dall’organizzatore (ossia l'amministratore)

Questa possibilità consiste nella conduzione dell'assemblea tramite delega all'amministratore. Ciò è possibile a condizione che il regolamento non escluda la delega all'amministratore o che non fissi un limite massimo alle procure. Dato che la legge non prevede  un obbligo di delega e di rappresentanza dei condomini tramite l'amministratore, sembra che questa possibilità sia ammissibile solo se tutti i condomini sono d'accordo di concedere la delega all'amministratore. In ogni caso dovranno anche essere preventivamente perfettamente informati sulle trattande all'ordine del giorno.

A questa possibilità è senz'altro da preferire l'adozione delle decisioni per iscritto o per via elettronica.

In tutte le varianti sopraesposte, al termine l'amministratore trasmetterà un verbale con indicate anche le decisioni. Queste potranno essere impugnate entro 30 giorni. A dipendenza dei casi potrebbe essere opportuno ridiscutere la questione alla prossima assemblea, evitando così evitabili procedure giudiziarie. Ogni caso andrà valutato singolarmente.

Va precisato che durante la validità dell'art. 6b dell'Ordinanza 2 Covid-19, e quindi magari solo sino al 30 giugno p.v., l'amministratore è tenuto a decidere applicando le disposizioni previste dall’Ordinanza, anche se l’assemblea si dovesse svolgere dopo la fine del periodo di validità delle disposizioni ancora applicabili. Assemblee alla presenza delle parti potranno quindi essere indette al più presto (e salvo il caso di un nuovo prolungamento del termine) solo a partire da luglio e per la seconda metà dell'anno. Un'eventuale inosservanza di termini previsti dal regolamento (ad es.: l'assemblea deve tenersi entro il 30 giugno di ogni anno) rimarrà sicuramente senza conseguenze, se il ritardo fosse appunto dovuto alle restrizioni imposte dal Covid-19. 

Per maggiori informazioni in merito a questa domanda si rimanda allo scritto FAQ coronavirus e assemblee generali dell'Ufficio federale di giustizia e polizia.


Di seguito troverete anche le Ordinanze relative al Covid-19 aggiornate

Ordinanza 2
sui provvedimenti per combattere il coronavirus
del 13 marzo 2020 (Stato 11 maggio 2020)

Ordinanza
sull'attenuazione dell'impatto del coronavirus (COVID-19) in materia di locazione e affitto
del 27 marzo 2020 (Stato 28 marzo 2020)


Si possono/devono aprire le piscine private?

La Sezione della protezione dell'aria dell'acqua e del suolo (SPAAS) ha pubblicato delle informazioni sul tema "Coronavirus e sicurezza di un tuffo in piscina: informazioni generali" scaricabili dal suo sito.

Vi si trova in primo luogo conferma che per il momento le piscine pubbliche sono ancora chiuse e non è ancora dato di sapere se e con quali condizioni - quadro la Confederazione darà il nulla osta alla loro apertura.

L'informativa si sofferma sui possibili rischi di trovare il Coronavirus nelle acque dei fiumi e delle piscine pubbliche o private, e sui possibili rischi di contrarlo. Si illustrano i provvedimenti da adottare per minimizzare i rischi. Fra questi vanno ricordati un utilizzo molto preciso e costante dei prodotti chimici corretti per mantenere la corretta qualità dell'acqua (ed evitando dosaggi eccessivi o insufficienti). L'acqua va anche regolarmente controllata. I prodotti vanno depositati ben chiusi, in un luogo fresco e ventilato, non esposti al sole ed inaccessibili ai terzi. Inoltre l'acqua non va né messa in bocca né ingerita. Le persone devono naturalmente mantenere la distanza sociale, osservare le regole usuali dell'igiene e insaponarsi e fare la doccia prima di entrare in piscina.

In conclusione:

  • le piscine pubbliche rimangono chiuse fino a nuovo avviso
  • le piscine private possono essere utilizzate nel rispetto delle raccomandazioni sopra indicate; per completezza si rimanda alla citata circolare della SPASS. Determinante per ridurre o quasi azzerare un rischio d'infezione sono il rispetto delle regole usuali e la gestione corretta dell'acqua; quest'ultimo aspetto va tenuto in particolare considerazione anche per le piccole piscine private, dove il rischio di una disinfezione carente è maggiore, con un conseguente rischio accresciuto di infezione.
  • nelle acque dei fiumi e dei laghi il rischio d'infezione è ritenuto del tutto trascurabile.

Le piscine private possono quindi essere aperte o tenute chiuse a dipendenza delle decisioni dei loro proprietari o dei condomini.